هزینه ساخت و ساز تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد!

«برای رسیدن به زمان بندی ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال باید در دو بخش دو میلیونی کار را آغاز کنیم تا بتوانیم به زمانبندی چهار ساله برسیم. به این ترتیب امکان ندارد که یک میلیون مسکن را در هر سال بسازیم، چون ساخت مسکن بیش از یک سال طول می‌کشد»؛ این را رستم قاسمی، رئیس راه و شهرسازی در حاشیه مراسم روز ملی حمل و نقل که در سازمان راهداری برگزار شد، عنوان کرده است. گویی کاملا فراموش شده پس از اعلام وعده های انتخاباتی ابراهیم رئیسی، بارها تکرار و مطرح شد که ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال با توجه به ظرفیت های فعلی اقتصاد کشور دور از واقع به نظر می رسد. جالب آن که پیشتر رئیس جمهوری در صحنه علنی مجلس، از رستم قاسمی، معاون اقتصادی پیشین سپاه قدس که حال کت و شلوار وزارت راه و شهرسازی تن کرده، به عنوان یکی از پیمانکاران بزرگ دولت در حوزه راه و شهرسازی نام ‌برد و ضمن اینکه اشاره کرد، موضوع مهم دولت در بخش مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است، تاکید کرد برای او مهم بود فردی که توانایی عملی کردن این وعده را دارد، در جایگاه وزارتی قرار گیرد. طبیعتا آن زمان هم اتاق فکر رئیسی و هم رستم قاسمی که برای‌ وزارت راه و شهرسازی دورخیز کرده بود، نیک می دانستند که این‌ طرح قرار است به کجا برسد. اما برای مصلحت هم که شده سکوت پیشه کردند تا امروز و در حالی که جایگاهشان در دولت یا وزرات راه و شهرسازی محکم است، حرفی که کارشناسان ماه هاست درباره این طرح می زنند را تکرار کنند. اما این وعده اساسا چقدر مفید است؟ آیا اصلا تقاضایی برای یک میلیون واحد مسکن در سال وجود دارد؟ بانک ها در این طرح چه نقشی را ایفا می کنند؟ مردم کجای این طرح هستند؟ «مهدی سلطان محمدی»، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با «فراز» به ابعاد قابل توجهی از این طرح اشاره می کند.

• ظاهرا طرح یک میلیون واحد مسکن به دست‌انداز رسیده است. به نظر شما آیا در حال حاضر اصلا یک میلیون تقاضای مسکن آن هم به صورت سالانه در ایران وجود دارد؟

باید گفت که در مورد هر کالا، میزان تقاضا وابسته به قیمت و ارزشی است که آن کالا برای مشتری دارد. طبق برنامه ای که برای ساخت مسکن از سوی معاون وزارت راه و شهرسازی مطرح شد، قرار بود این واحدها متری دو میلیون و ٧۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شوند. اما اگر کسی کوچک‌ترین اطلاعاتی درباره بازار ساخت و ساز داشته باشد، می‌داند که این رقم چقدر دور از واقع به نظر می‌رسد. پس اگر برنامه‌ریزی‌های این طرح نیز روی همین عدد بنا شده، این طرح قابل اتکا نیز نیست. تقاضا برای مسکن جدا از قیمت در شاخصه های دیگری چون مکان، امکانات زندگی اجتماعی و دسترسی هم خلاصه می شود و اگر قرار است این واحدها در بیابان ساخته شود، مثل تمام خانه‌های خالی حاشیه شهرها دست کم برای مردم نفعی در آن پیدا نمی‌شود.

• این رقمی که برای خرید هر متر مربع مسکن مطرح شده دقیقا چقدر کمتر از واقعیت است؟

ببینید هزینه مسکن فراتر از ساخت یک بناست. همانطور که پیشتر گفتم، شما اگر یک چهاردیواری را در یک بیابان بدون امکانات و دسترسی بسازید دیگر نمی‌توان به آن مسکن گفت؛ مسکنی که یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های قشر عظیمی از جامعه را بتواند برطرف کند. مسکن یعنی ساخت بنا در یک فضا که امکان زندگی اجتماعی درست را به افراد بدهد. هزینه ساخت مسکن فقط هزینه احداث متر مربع بنا نیست. در کمترین حالت مبلغ اعلامی آقایان باید ضرب در دو شود. در کمترین حالت!

• آیا با نوسانات قیمت در ایران می توان انتظار داشت قیمت های اعلامی، قیمت نهایی باشد؟

قطعا نه. این رقم همگام با تورم بالا خواهد رفت. چرا؟ چون قیمت نهاده‌های مسکن مثل سیمان و  فولاد نسبت به سال گذشته افزایش چشم گیری پیدا کرده و خواهد کرد. پیش بینی می‌کنم هزینه های ساخت و ساز حتی تا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کند. همه این مسائل با توجه به زمان طولانی که این قبیل پروژه ها نیاز دارد اما برای این طرح سالانه مطرح شده، این ادعا را دور از واقع تر از پیش می کند. برای مثال در مسکن مهر از زمانی که وعده آن داده شد، سه دولت گذشت ولی هنوز صحبت از بخشی از مسکن مهر  می شود که کامل نشده است!

• نقش و چالش بانک ها در این طرح چیست؟

قطعا نقش اعتبارات بانکی و حمایتی که سیستم بانکی باید از این طرح کند بسیار پررنگ است. درواقع برای اینکه قشر هدفی که اعلام شده، بتوانند این خانه ها را تهیه کنند، باید سهم عمده آورده را بانک ها بیاورند؛ چیزی حدود ٨ دهم درصد. خب این رقم برای سیستم بانکی معادل سالی ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تومان می شود. آیا سیستم بانکی همچین توان مالی دارد؟ بعید می‌دانم.

• ممکن است بخشی از فشار این طرح به بانک مرکزی منتقل شود؟!

بعید نیست که از بانک مرکزی بخواهند خط اعتباری باز کند. اما مساله اینجاست که بانک مرکزی همین حالا برای انجام تعهدات خود تحت فشار است. کسری بودجه دولت و نیاز های گسترده‌ای که در بخش های مختلف برای سرمایه گذاری رفاهی و بهداشتی وجود دارد نیز مزید بر علت است. صحبت از چهار سال تامین مالی برای چهار میلیون واحد مسکن است! برای چهار سال حجم نقدینگی که بانک باید تولید کند بیش از دو برابر بودجه فعلی کشور خواهد شد.

• به نظرتان این رقم از کجا تامین شود؟

اگر افزایش حجم نقدینگی در قالب چاپ پول و بالا بردن پایه پولی مطرح است، قطعا تورم وحشتناکی را به وضعیت بحرانی فعلی تحمیل خواهد کرد. تورمی که باعث می شود، پیش بینی هزینه ساختمانی از آنچه هست هم فراتر برود. نمی توان هم هدف ضد تورمی داشت و هم انتظار داشت که چنین طرح های گشاده دستانه ای با حمایت دولت و سیستم بانکی به انجام برسد!

• نقش مردم در این بازار کجاست؟

ببینید آورده ای که مردم می خواهند به بازار برای خرید مسکن وارد کنند، اگر از طریق وام باشد، با نرخ بهره فعلی که تورم پیش رو قطعا بر آن نیز تاثیر خواهد گذاشت، آن ها را در بازپرداخت دچار مشکل خواهد کرد.

• آیا طرح جهش تولید مسکن که پیشتر در مجلس به تصویب رسیده بود و خلاصه آن ارائه زمین های مجانی برای ساخت مسکن بود تاثیری در این طرح دارد؟

از بیست و چند میلیون خانه ای که در این مملکت ساخته شده، ٩۵ درصد را مردم ساخته‌اند نه دولت. باید دید دولت وقتی می خواست وارد این بازار شود چه مزیت رقابتی در خود دیده؛ توان مدیریت بالاتر یا امکاناتی که بقیه جامعه ندارند؟ احتمالا مهم ترین امکانی که دولت روی آن حساب کرده همین زمین هاست. اما زمین تنها حتی اگر مجانی هم باشد کفایت نمی‌کند. همانطور که گفتم هزینه ساخت مسکن فراتر از این حرف‌هاست. در نهایت به نظر می‌رسد وزنه این وعده، بسیار سنگی‌ تر از توان فعلی کشور است و باید منتظر طرح‌های عملیاتی بود.